鉅大LARGE | 點(diǎn)擊量：629次 | 2022年07月14日
標(biāo)的公司估值一年增三分之一 萬通地產(chǎn)欲32億押注新能源
折戟"互聯(lián)網(wǎng)+"后，沉寂三年的北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH，以下簡稱"萬通地產(chǎn)"）再次扛起轉(zhuǎn)型大旗。
近日，萬通地產(chǎn)通告稱擬以現(xiàn)金方式收購新能源電池商星恒電源股份有限公司（以下簡稱"星恒電源"）合計78.284%股權(quán)，交易對價約為31.7億元。七月三十一日，上交所針對此次交易下發(fā)問詢函，有關(guān)本次交易的合理性、無法控制標(biāo)的公司的風(fēng)險、標(biāo)的估值及業(yè)績等方面展開詳細(xì)問詢，要求萬通地產(chǎn)在八月七日之前書面回復(fù)。目前，萬通地產(chǎn)已申請延遲回復(fù)。
《我國經(jīng)營報》記者梳理萬通地產(chǎn)財報發(fā)現(xiàn)，其近兩年土地儲備上升停滯，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始收縮。根據(jù)萬通地產(chǎn)最新公布的2018年度半年報，2018年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.77億元，凈利潤3.89億元。土地儲備僅有"河北香河運(yùn)河國際生態(tài)城二期"一宗地，占地面積29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。
記者就收購星恒電源股權(quán)一事以及萬通地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)問題致電致函萬通地產(chǎn)董秘辦，相關(guān)人員回復(fù)稱以通告為準(zhǔn)。
標(biāo)的公司估值一年增三分之一
符合Exic IIB T4 Gc防爆標(biāo)準(zhǔn)
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去年九月，星恒電源100%股權(quán)的估值為30.26億元，而本次萬通地產(chǎn)收購中，星恒電源100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時間估值上升了10.2億元。
七月三十日，萬通地產(chǎn)通告稱擬收購星恒電源合計78.284%股權(quán)，標(biāo)的公司100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，交易總價款不高于人民幣31.7億元。
據(jù)悉，本次交易完成后，星恒電源將納入萬通地產(chǎn)合并財務(wù)報表范圍，萬通地產(chǎn)將新增新能源電池業(yè)務(wù)。萬通地產(chǎn)表示，未來公司將充分發(fā)揮星恒電源在新能源電池領(lǐng)域的產(chǎn)品優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和渠道優(yōu)勢，加快推動公司在新能源電池領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開拓，為公司長久發(fā)展供應(yīng)新的盈利上升點(diǎn)。
事實(shí)上，星恒電源和納川股份（300198.SZ）的交易尚未終止。七月三十日，萬通地產(chǎn)通告擬收購星恒電源78.284%股權(quán)后，納川股份同時通告宣布將終止收購星恒電源部分股權(quán)，并且擬將所持的星恒電源64.897%的股權(quán)出讓給萬通地產(chǎn)。
2017年九月，納川股份公布通告，計劃以18.64億元價格收購星恒電源61.59%股權(quán)，由此推算，彼時星恒電源100%股權(quán)的估值為30.26億元。而本次萬通地產(chǎn)收購中，星恒電源100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時間估值上升了10.2億元。
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納川股份收購星恒電源部分股權(quán)時，星恒電源經(jīng)營團(tuán)隊(duì)承諾三年利潤不低于9億元。而萬通地產(chǎn)本次交易中，標(biāo)的公司星恒電源估值明顯高于前次估值，且需支付大額現(xiàn)金，但交易對方及經(jīng)營團(tuán)隊(duì)均未供應(yīng)業(yè)績承諾。
根據(jù)通告，星恒電源2017年凈利潤2.02億元，較2016年新增94%，營業(yè)收入14.36億元，較2016年新增41%；2017年毛利率為26%，較2016年增幅不大。上交所認(rèn)為上述財務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)重不配比。
七月三十一日，上交所即就本次交易的合理性、無法控制標(biāo)的公司的風(fēng)險、標(biāo)的估值及業(yè)績等方面展開詳細(xì)問詢。上交所要求萬通地產(chǎn)補(bǔ)充說明估值大幅新增的原因和合理性，以及未供應(yīng)業(yè)績承諾的原因及合理性。
八月七日，萬通地產(chǎn)通告表示，相關(guān)回復(fù)工作尚在準(zhǔn)備中，申請延期回復(fù)問詢函。
通告顯示，星恒電源成立于2003年，主營業(yè)務(wù)為動力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，重要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場。雖然星恒電源主營業(yè)務(wù)和萬通地產(chǎn)當(dāng)前主營業(yè)務(wù)并無關(guān)聯(lián)，但萬通地產(chǎn)認(rèn)為，本次交易符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。
萬通地產(chǎn)在2018年半年報中表示，公司堅(jiān)持區(qū)域優(yōu)先，深耕京津冀地區(qū)的同時，嘗試聚集各種資源，積極探索服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)的結(jié)合，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向地產(chǎn)金融服務(wù)型的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
記者了解到，押注新能源之前，三年前萬通地產(chǎn)曾籌劃收購重組互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)資產(chǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整。2015年一月十九日，萬通地產(chǎn)公布重大事項(xiàng)停牌通告，2015年六月十九日萬通地產(chǎn)通告表示，停牌后公司持續(xù)和多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開深入磋商和談判，但由于交易各方對交易價格、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等重要問題存在較大分歧，宣布終止重大資產(chǎn)重組"互聯(lián)網(wǎng)+"夢破碎。
萬通地產(chǎn)持有待開發(fā)土地僅"河北香河運(yùn)河國際生態(tài)城二期"一宗地，該宗地占地面積為29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。本報資料室/圖
地產(chǎn)業(yè)務(wù)"啃老"
萬通地產(chǎn)10個項(xiàng)目均為老項(xiàng)目，絕大多數(shù)已竣工，待開發(fā)面積為零。
31.7億元的交易價款對萬通地產(chǎn)而言，相當(dāng)于其一年的營業(yè)收入。2017年，萬通地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.94億元，凈利潤3.56億元。
最新披露的2018年半年報顯示，萬通地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.77億元，其中主營業(yè)務(wù)收入為22.71億元，同比上升137.08%；利潤總額為4.7億元，同比上升336.22%；凈利潤為3.89億元，同比上升655.19%；歸屬于母公司凈利潤為3.2億元，同比上升525.6%。半年報解釋稱，營業(yè)收入大幅上升，重要原因是公司所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期有所新增。
通告顯示，萬通地產(chǎn)收購星恒電源78.284%股權(quán)所需31.7億元需為現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年半年報披露，萬通地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為2.23億元，貨幣資金為28.16億元，合計現(xiàn)金流為-2146.79萬元，流動合計46.5億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，營業(yè)收入低會影響其收購，可能會比較依賴和銀行等機(jī)構(gòu)的金融合作。
值得一提的是，同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年八月九日，萬通地產(chǎn)公司出質(zhì)人股票數(shù)量合計12.19億股，占總股本比例合計達(dá)到59.33%。而2018年三月十二日起，股票回購新規(guī)開始實(shí)行，規(guī)定單只A股股票市場整體比例不得超過總股本的50%。
高比例或會帶來平倉風(fēng)險。六月下旬，萬通地產(chǎn)因股票價格波動，其控股股東萬通控股已有兩筆股票式回購交易出現(xiàn)補(bǔ)充需求，萬通控股持續(xù)兩天向交易對手方補(bǔ)充流通股。萬通地產(chǎn)表示后續(xù)如出現(xiàn)平倉風(fēng)險，萬通控股將采取包括但不限于補(bǔ)充、補(bǔ)充現(xiàn)金等措施應(yīng)對。
另據(jù)今年上半年公司銷售情況表顯示，萬通地產(chǎn)10個項(xiàng)目均為老項(xiàng)目，絕大多數(shù)已竣工，待開發(fā)面積為零。記者根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計得知，10個項(xiàng)目可售面積共計121.09萬平方米，累計結(jié)轉(zhuǎn)面積99.27萬平方米，待結(jié)轉(zhuǎn)面積僅剩21.82萬平方米。
梳理萬通地產(chǎn)2015~2017年財報發(fā)現(xiàn)，其土地儲備逐年減少，幾近停滯。上交所在問詢函中指出，萬通地產(chǎn)近兩年土地儲備上升停滯，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始收縮。收購星恒電源部分股權(quán)交易完成后，標(biāo)的資產(chǎn)將被整合進(jìn)入上市公司，未來會對公司主營業(yè)務(wù)及業(yè)績構(gòu)成出現(xiàn)重大影響。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，萬通地產(chǎn)近年來不斷嘗試做多元化的投資，類似新能源項(xiàng)目本身市場需求較大，若資金到位，有助于其加快轉(zhuǎn)型。
有關(guān)未來是否擬轉(zhuǎn)型鋰電池行業(yè)、計劃逐漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)等主營業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)問題，記者多方聯(lián)系萬通地產(chǎn)方面采訪，相關(guān)人員回復(fù)稱以通告為準(zhǔn)。
